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🧾 미국 부동산 세금 정리 – 양도소득세, 재산세, 감가상각까지 한눈에
미국 부동산 투자를 하려는 많은 분들이 수익성만큼 궁금해하는 것이 바로 세금 문제입니다.
"부동산 팔면 세금 얼마나 내?", "감가상각으로 절세가 된다고?", "한국과 중복 과세는?" 등등...
오늘은 미국 부동산 투자 시 알아야 할 핵심 세금 3가지를 중심으로 쉽게 정리해드릴게요.
✅ 1. 재산세(Property Tax)
📌 매년 납부해야 하는 세금으로, 부동산의 공시가에 따라 부과됩니다.
- 평균 세율: 1~3% (주마다 다름)
- 예: 캘리포니아는 1.1%, 텍사스는 2.1% 이상
- 지역 발전기금, 교육세 등 포함
💡 절세 팁: 감정평가 결과 이의 신청 가능 → 공시가 낮추면 세금도 낮아져요!
✅ 2. 양도소득세(Capital Gains Tax)
📌 부동산을 매도하여 이익이 발생하면 부과되는 세금입니다.
- 보유 기간 1년 이하: 단기 양도세 (소득세율 적용, 최대 37%)
- 보유 기간 1년 이상: 장기 양도세 (0%, 15%, 20% 중 적용)
💡 외국인은 **FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)**에 따라 매각 시 최대 15% 원천징수 후 세금 신고로 환급 가능
✅ 3. 감가상각(Depreciation) – 최고의 절세 전략
📌 미국 부동산의 가장 큰 절세 무기!
건물 가치는 시간이 지나며 가치가 줄어든다고 가정하고, 이를 세금 계산에서 비용으로 처리할 수 있어요.
- 주택 감가상각 기준: 27.5년
- 상업용 부동산: 39년
- 매년 일정 금액을 세금 신고 시 비용으로 제외
💡 예시:
- 건물 가치 $300,000 → 매년 약 $10,900까지 세금 공제 가능!
- 이 공제로 인해 실제 수익은 있어도 세금은 적게 내게 되는 마법✨
✅ 한국과의 이중과세 문제는?
한국과 미국은 조세조약이 체결되어 있어,
미국에서 납부한 세금을 한국에서 외국납부세액공제로 처리할 수 있어요.
즉, 중복으로 세금 내는 일은 거의 없음
하지만 한국 국세청 신고도 반드시 해야 하므로 세무사 상담 필수입니다.
✍️ 마무리 – 절세 전략의 핵심은 '계획적인 투자'
미국 부동산은 단순히 오르는 자산이 아닌,
세금 전략만 잘 세워도 수익성이 크게 달라지는 투자입니다.
전문가의 조언과 함께 미리 시뮬레이션 해보고 진입하는 것을 추천드려요.
📌 다음 글 보기:
👉 [5편] 미국 부동산 원격 관리 방법 – 현지 매니저 없이도 가능한가?